U posljednjih 20-ak godina je bilo različitih trendova građenja i obnavljanja smještajnih kapaciteta. Dok su hoteli uvijek bili u trendu, 2000-ih su bili apartmani i sobe, a prije 10-ak godina zamah dobivaju ville za odmor. Predvodnik je kao i u mnogočemu bila Istra, a zatim se trend prenio i na ostale dijelove, s naglaskom na dalmatinsko zaleđe (Ravni kotari, Imotski i ostala područja).
Pročulo se kako se radi o isplativijem obliku ulaganja, s većim cijenama, kvalitetnijim gostima i mogućnosti produženja sezone uz dodatne sadržaje (sauna, bazen, igrališta…). Potaknuti glasinama i iskustvima drugih, brojni investitori se odlučuju za ulaganje u ovaj oblik smještaja, a kuće za odmor vrhunac doživljavaju u periodu Covid-a (2020. i 2021.) zbog opće poznatih razloga, kad se tražio „krevet više“.

Međutim, kako je villa svake godine sve više, jer prostor za iste nije ograničen (kao za apartmane koji trebaju biti blizu mora da bi bili atraktivni), situacija polako dovodi do zasićenosti pa se nameće pitanje “Dokle se još može?”
Većina vila napravljena je kao investicija fizičkih osoba, ali velik broj poduzetnika ulaže u kuće za odmor kao dodatnu djelatnost. Zakonitosti su iste, a u nastavku ćemo to promatrati kao da je investitor firma, budući da je naš core business savjetovanje poduzetnika.

• Teško je pronaći optimalni mix kapaciteta/izgleda: da bi objekt bio što skuplji i duže radio, potrebna su alikvotno i značajno veća ulaganja (konkurencija)
• Za razliku od apartmana lokacija nije toliko presudna, a prednost je ako vlasnik ima svoje zemljište
• Interne stope rentabilnosti uz nekakve bazne scenarije (niti previše optimistično niti pesimistično) kreću se oko 4-5%; što je na razini troška kredita, čak i ispod, što znači da ne osiguravaju dodatni povrat preuzet za rizik ulaganja; lokacijski promatrano područje Dalmacije, možda je u Istri drugačije
• U slučaju pokretanja investicije banke obično traže učešće od 25 %, ali za ovakve projekte, u slučaju da kredit podiže firma, potrebno je barem 40-45% učešća (poželjno i više) kako bi projekt bio prihvatljiv; u suprotnom, projekcije bi morale biti „napuhane preoptimistično“
• Ako je osigurano visoko vlastito učešće, onda je riješen i instrument osiguranja, jer vrijednost ulaganja podiže vrijednost nekretnine
• Investitori često ostanu neugodno iznenađeni procjenom vrijednosti nekretnine koja se radi „prihodovnom metodom“; to je upravo iz gore spomenutog razloga niže profitabilnosti
• Projekti su osjetljivi na kamatni rizik: ako se podiže kredit, daleko najveći iznos od ukupnog prihoda ide na otplatu duga, tako da visina kamatne stope igru relativno veliku ulogu: ako je kredit od npr. 300.000 € uz kamatu od 6% to znači da u prvoj godini banci samo na kamatu ide 18.000 €, ako je kamata 4%, ide 12.000 €, tako da je posebno osjetljivo pitanje ako se ugovara uz EURIBOR koji je nizak pa poraste.. teško se postiže da omjer duga u odnosu na EBITDA-u u prve 2 godine bude ispod 4;
• Projekti traže duži rok otplate: ako je period od 10 godina na 300.000 €, u prvoj godini plaća se 42.000 – 48.000 € ovisno o kamati, ako je period 15 godina otplata je 32.000-38.000 € u zamišljenom scenariju
• Optimalan je poček na glavnicu u prvoj sezoni rada

• Uredan vlasnički list sa dozvolama
• Osigurano dostatno učešće (zemljište, projekt, dio radova) “up front” što znači da bi banka trebala pustiti kredit po ulaganju vlasnika
• Procjena dostatne vrijednosti (može se raditi i procjena buduće vrijednosti po završetku ulaganja), u pravilu je dovoljna da ne treba dodatni kolateral
• Moguć je i financijski nadzor što znači da banka plaća po izlasku procjenitelja i potvrdi da je sve zahtijevano za platiti i uloženo (dodatni trošak investitoru)
• Ako firma ima postojeće poslovanje gdje ima dostatnu kreditnu sposobnost koja pokriva i novo ulaganje uvjeti mogu biti fleksibilniji
• U novije vrijeme gleda se bonitet izvođača, nekada se traži i garancija za dobro izvršenje posla, što je u današnjim uvjetima upitno koliko se može tražiti/pregovarati
• Iskustvo u djelatnosti je poželjno, ali nije uvjet; eventualno kvalitetno pismo namjere renomirane agencije koja će potvrditi cijene i popunjenost (realnost projekcija)

Tijek ulaganja bi trebao pratiti sljedeći redoslijed:

1. Zemljište i projekt (posavjetovati se s agencijama koji objekt odabrati i što se najbolje prodaje)
2. Ishodovana pravomoćna građevinska dozvola
3. Izvedbeni troškovnik i konkretne ponude
4. Ponude za opremu
5. Izbor izvođača i rješavanje financiranja uz poslovni plan
6. Građenje i kontrola
7. Uporabna dozvola i rješenje o kategorizaciji
8. Sklapanje ugovora s booking agencijama i primanje prvih gostiju

Ulaganje u kuću za odmor je više oblik štednje koji je bolji od klasične štednje u banci jer čuva vrijednost i donosi prihod, a može služiti i za vlastito korištenje koje ima nezanemarivu korist. Investicije ne ostvaruju povrat poviše bankarskog troška i ne pokrivaju preuzeti rizik, pa se ne može smatrati isplativim ulaganjem. S druge strane, ville održavaju vrijednost i lako su utržive, pa se može zaraditi na razlici iznosa ukupnog ulaganja i prodajne cijene.